Der OGH (5 Ob 120/22s) hat rezent die Über­wälz­barkeit der Kosten einer Legionellen-Prophylaxe auf Mieter in der MRG-Vollan­wendung bzw. im WGG aus folgenden Gründen abgelehnt:

• Der Katalog der nach § 21 MRG als Betriebs­kosten verrechen­baren Kosten ist taxativ. Im Übrigen sind nur solche Ausgaben als Betriebs­kosten verrechen­bar sind, die in regel­mäßigen Zeitab­ständen wieder­kehren („laufende Kosten des Betriebs“).
• Unter Wasser­gebühren im Sinne des § 21 Abs. 1 Z 1 MRG sind Gebühren für das bezogene Wasser, die Grund­gebühren und die Gebühren des Wasser­zählers zu verstehen. Kosten einer Legionellen-Prophylaxe sind nicht unter den Begriff der Wasser­gebühren sub­sumierbar. Es handelt sich auch um keine Kosten, die durch die nach den Liefer­be­dingungen gebotenen Über­prüfungen der Wasser­leitungen erwachsen. Der Begriff der Über­prüfung der Wasser­leitungen ist vielmehr im Sinn der Dicht­heits­kontrollen der Druck­leitungs­rohre im Hausinneren zu verstehen.
• Schädlinge sind nach der Recht­sprechung des OGH zu § 21 Abs. 1 Z 2 Fall 4 MRG tierische Organismen, von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesund­heits­gefahr für dessen Bewohner ausgeht. Pflanzliche Organismen oder auch Viren fallen nicht darunter, sodass die Legionellen-Prophylaxe auch nicht nach § 21 Abs. 1 Z 2 Fall 4 MRG ver­rechnungs­fähig ist. Davon abgesehen sind nur Kosten für un­mittel­bar der Vertilgung von Schädlingen dienende Maß­nahmen, nicht aber vor­beugende Maß­nahmen, Betriebs­kosten.
• Kernelemente der Haus­betreuung nach § 21 Abs. 1 Z 8 MRG in Verbindung mit § 23 MRG sind die Reinhaltung, Wartung und Beauf­sichtigung des Hauses bezogen auf Arbeiten an all­gemeinen Teilen der Liegen­schaft und die Be­treuungs­pflicht des Eigen­tümers gemäß § 93 StVO für die Gehsteige. Unter „Wartung“ sind einfache, durch eine Person ohne besondere Ausbildung und ohne spezielle Hilfsmittel durch­führbare Tätig­keiten zur Erhaltung des Hauses und seiner Einrichtungen im be­stehen­den Zustand zu verstehen. Mit „Be­auf­sichtigung“ ist eine einiger­maßen regel­mäßige Kontroll­tätigkeit der gesamten Liegen­schaft zwecks Erkennen drohender Gefahren, sich an­bahnender Schäden oder das Frequentieren des Hauses durch verdächtigte Außen­stehende gemeint. Die Durch­führung einer mikro­bio­logischen Unter­suchung von Wasser­ver­sorgungs­leitungen auf Legionellen­befall, die Spezial­wissen und Labor­technik erfordert, fällt typischer­weise nicht darunter.
• Selbst wenn man Kalt­wasser­leitungen als Ge­meinschafts­anlage im Sinne des § 24 MRG anerkennen wollte, wären Kosten der Legionellen-Prophylaxe nicht als laufender Wartungs­aufwand, sondern – aufgrund deren Zwecks, allfällige Ge­sundheits­ge­fährdungen festzu­stellen – als Vorabreiten im Bereich der Erhaltung zu qualifizieren, und damit auch nicht nach § 24 MRG ver­rechnungs­fähig.